Объявлены публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ Сочи

Высота жилой/апартаментной застройки ограничивается 20 метрами, приоритет - строительство гостиниц и санаториев. Жильё и апартаменты выведены в условно разрешённые виды.
Изменения касаются зон Ж, ОД, РК.
Регламенты зон ОЦ не меняют, там уже есть ограничение 20 м.

Ссылка на сайт администрации

+4

Сейчас обсуждают

Комментарии   25

  1. Yabeda от 3 февраля 2020 13:02
    Уважаемый proff, объясните, пожалуйста, зачем каждую зону продублировали?..
    Я вот о чем: Ж-2.1, Ж-3.1, ОД-2.1 и т.д

    СМЫСЛ В ЧЁМ???..

    1. proff от 3 февраля 2020 18:01
      Вроде бы очевидно всё?!
      Новая зона с индексом ".1" (Ж-2.1, Ж-3.1, ОД-2.1) - это часть существующей зоны (Ж-2, Ж-3, ОД), попадающая в 500-метровую зону от берега моря.
      Именно для этих новых зон устанавливается ограничение по высоте 20 м для жилья, апартаментов и общежитий.
      Для этих же зон жильё и апарты становятся условно разрешёнными, а гостиницы и санатории - основными.
      По "старым" зонам Ж-2, Ж-3, ОД всё остаётся, как было.
      1. zorro3 от 4 февраля 2020 15:43
        Подскажите, существуют ли в ПЗЗ г. Сочи какие-либо ограничения по минимальной площади земельных участков, образуемых в результате раздела? Можно ли разделить, скажем, один участок 6 соток на шесть участков по одной сотке?
        1. proff от 4 февраля 2020 17:46
          Мало вводных.
          Участок в собственности или в аренде/пользовании?
          Какая территориальная зона, какое целевое использование?

          В ПЗЗ есть таблица 11, в которой указаны минимальные ширина и глубина участка для большинства зон, которые определяют, соответственно, минимальную площадь.
          Дополнительные требования установлены в п.12.1 для участков муниципальной собственности.

          Помимо этого краевыми нормативными актами установлены ограничения по минимальным размерам для участков СХ, КФХ и ЛПХ, а также для участков, расположенных в зонах охраны памятников.

          Теоретически участки "по одной сотке" можно нарезать в зонах ИТ, Р0-Р4, ОЦ. Но там зачастую минимальные отступы 3-5 метров, так что построить на одной сотке (10х10 м) всё равно ничего не получится.
          Для зон, в которых допускается жилая застройка, минимальный размер от 2 соток (8х25 м).
          1. zorro3 от 4 февраля 2020 18:44
            Теоретически участки "по одной сотке" можно нарезать в зонах ИТ, Р0-Р4, ОЦ. Но там зачастую минимальные отступы 3-5 метров, так что построить на одной сотке (10х10 м) всё равно ничего не получится.
            Получается, что в перечисленных зонах можно построить, условно, 6 домиков с соблюдением отступов от границ участка, а затем разделить этот участок на 6 новых, т.к. при разделе отступы Росреестр всё равно не проверяет, и будет шесть законных участков по одной сотке с небольшим домиком на каждом из них, всё верно?

            Второй пример с разделом: получить уведомление на строительство, построить максимально большой дом с одного края участка, затем разделить участок по стене этого дома, снова взять уведомление на строительство на новый чуть меньший участок, снова построить, разделить и далее по кругу, при этом всё будет законно?
            1. proff от 4 февраля 2020 19:28
              Да, многие ушлые самостройщики именно так и делают.
              Только в основном не с маленькими домами и участками по сотке, а с домами и участками побольше.
              Берут участок условно 12 соток, строят с краю дом с максимальным КИТом, потом омежёвывают участок с  домом "по стене", и на оставшемся участке строят ещё один дом с максимальным КИТом, и так далее, пока участок не кончится.
              Например известная самостройщица Ирина Феликсовна Рукина со товарищи по этой схеме застроила целый квартал на Метелёва в ЖСТ "Агро", а теперь осваивает СНТ "Экран" на Мамайке, на привете недавно писали: http://privetsochi.ru/blog/realty_sochi/84594.html

              1. fire-fly от 9 февраля 2020 19:08
                Не, Экран тормознули
          2. fire-fly от 4 февраля 2020 19:27
            1. zorro3 от 4 февраля 2020 19:44
              Один сарайчик уже на кадастре висит, "жилым домом" называется)
              https://pkk5.rosreestr.ru/#x=4412248.380126057&y=5413990.369599019&z=20
              &text=43%2C666642%2039%2C635900&type=1&app=search&opened=1

  2. zorro3 от 3 февраля 2020 15:43
    Господа из Администрации г. Сочи! То, что вы перезалили архив и выложили проект Решения ГСС, а также карты территориальных зон г. Сочи, это, конечно, хорошо.
    Но это не информационные материалы к проекту, а всего лишь составная часть самого проекта!
    Почему вы не выкладываете пояснительную записку по всем предлагаемым изменениям, выносимым на публичные слушания?
    Зачем вы хотите внести изменения в пункт 8.2 «Перечень территориальных зон» и продублировать названия зон «ж-2, ж2.1; ж-3, ж3.1» и т.д.?
    Исчезнут ли виды разрешенного использования 1.3 МКД и 1.4 Жилой комплекс? Если не исчезнут, то почему вы не вводите определение термина «жилой комплекс»? Почему «жилой комплекс» можно будет строить там, где нельзя строить «многоквартирный дом»?
    Почему продолжаете использовать термины «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» в разных значениях, хотя согласно ГрК РФ это тождественные понятия?
    С какой целью вводится сноска к пункту 1.3 «многоквартирный жилой дом»?
    Можно ли размещать вспомогательные строения и сооружения в 1 метре от границ земельного участка, как это прописано в СП, или для них тоже нужно отступать 3 метра?
    20-метровое ограничение высоты жилищного строительства вводится на всей территории г.Сочи или только в 500-метровой береговой полосе, о чем и шла речь в ГрК КК?  
    1. proff от 3 февраля 2020 18:14
      Исчезнут ли виды разрешенного использования 1.3 МКД и 1.4 Жилой комплекс?
      Исчезнут, но не в этот раз, а чуть позже. 
      Останутся только те ВРИ, которые соответствуют 540 постановлению.

       как это прописано в СП
      Причём тут СП? Градостроительные регламенты устанавливаются в ПЗЗ, и никаким СП соответствовать не обязаны, нет такого требования в законодательстве.
      СП 42 и 53, устанавливающие отступы от границ участка (от участка проектирования, а не от участка как объекта прав) не входят в перечень обязательных, применяются на добровольной основе.

      Вам бы немного поглубже в вопросе разобраться!

      20-метровое ограничение высоты жилищного строительства вводится на всей территории г.Сочи или только в 500-метровой береговой полосе,
      Только в 500-метровой полосе подзонах с индексом .1, в представленном проекте вроде русским по белому написано.




      1. zorro3 от 3 февраля 2020 18:21
        Вам бы немного поглубже в вопросе разобраться!
        Я-то как раз считаю, что для хозпостроек тоже 3 метра надо отступать согласно ПЗЗ, но меня убеждают в обратном. Кто прав? Все, кто разместил вспомогательные строения и сооружения ближе 3 метров от границы участка нарушили ПЗЗ, а их постройки подлежат сносу? Так?
        1. proff от 3 февраля 2020 19:37
          Не так.
          1. До 2010 г. ПЗЗ не было, соответственно размещение построек регламентировалось иначе.
          2. До 2012 г. в ПЗЗ отступы не нормировались для зон С-1 и С-2, в которых много участков СНТ и ЛПХ.
          3. Чтобы постройки "подлежали сносу", необходимо, во-первых, чтобы они содержали все признаки самовольных (п.1 ст.222 ГК), во-вторых, чтобы НЕ соблюдались условия п.3 ст.222 ГК.

          Снести самовольную постройку на частном земельном участке на основании того, что нарушены отступы, можно только через суд, при этом заявителю придётся доказать:
          - что постройка построена после установления соотв. отступов для конкретного участка;
          - что на момент строительства были установлены границы земельного участка (т.е. постройщик знал, что нарушает);
          - что постройка не соответствует действующим нормам или нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

          В суд может обратиться только орган местного самоуправления (оно ему надо?), ст.55.32 ГрК.
          Недовольный сосед максимум может пожаловаться в контрольный или надзорный орган, который должен будет провести проверку и в случае выявления самовольной постройки направить уведомление в орган местного самоуправления.

          В общем, путь к сносу долгий и тернистый, не каждый его осилит :)
          1. Yabeda от 3 февраля 2020 19:44
            В суд может обратиться только орган местного самоуправления (оно ему надо?)

            Недовольный сосед максимум может пожаловаться в контрольный или надзорный орган

            Иногда звезды сходятся - и обиженный сосед (чью ТП, кажется, со своего участка потребовали убрать Колоколовы), и орган местного самоуправления (примчавшийся в темноте, под дождем с рулеткой)...))) и вот результат:
            Отступ в 15 сантиметров: Константин Затулин взялся помочь сочинке, чей дом хотят снести из-за нарушений
          2. zorro3 от 3 февраля 2020 20:19
            Бани, гаражи и прочие хозпостройки строятся без разрешений и без уведомлений. Регистрируется право собственности на них Росреестром без проверки отступов и прочих градостроительных требований.
            В п.3 ст.222 ГК РФ говорится о признании права собственности. Зачем собственнику вспомогательного строения или сооружения, построенного с нарушением отступов или других градостроительных требований, дополнительно признавать в суде право собственности на него?
            И как вообще обстоит дело с возможностью сноса построек, право собственности на которые уже было зарегистрировано? Человек считает так - зарегистрировал право собственности, значит постройка не является самовольной. И плевать он хотел на какие-то там отступы и ПЗЗ в целом.
            1. proff от 3 февраля 2020 20:40
              И как вообще обстоит дело с возможностью сноса построек, право собственности на которые уже было зарегистрировано? 
              Нормально обстоит.
              Ещё в 2010 вышло совместное постановление пленумов ВС и ВАС: наличие зарегистрированных прав никак не влияет на возможность сноса. Порядок тот же, что и для незарегистрированных.

              1. zorro3 от 3 февраля 2020 20:45
                Значит все незаконные многоквартирные дома, право собственности на которые было признано судом, могут быть снесены администрацией за нарушение отступов, площади застройки, КИТ и прочих градостроительных норм и правил?
                1. proff от 4 февраля 2020 10:43
                  Ключевые слова:
                  право собственности на которые было признано судом
                  Если решение суда будет отменено - можно вернуться к вопросу о сносе.
                  Если и пока не отменено - дом "в законе".

                  1. zorro3 от 4 февраля 2020 15:22
                    Чем же отличается право собственности, признанное судом, от права собственности, зарегистрированного в заявительном порядке?

                    Я еще могу понять, если администрация подавала иск о сносе, но ей было отказано и одновременно удовлетворен встречный иск о признании права собственности, то здесь да, будет преюдиция и невозможность подачи повторного иска о сносе. Но есть и другие незаконные многоквартирники, где администрация иск о сносе не подавала, а иск застройщика о признании права собственности был не встречным. Тот же "Арт лайт Сити" тому яркий пример. Что в этом случае мешает администрации подать иск о сносе, кроме отсутствия политической воли?
                    1. proff от 4 февраля 2020 17:57
                      Перечитайте ещё раз п.3 ст.222 ГК РФ.
                      Чтобы признать через суд право собственности на самострой, иск о сносе не нужен, нет такого условия в кодексе. Правообладатель участка, на котором самострой расположен, может обратиться за признанием права собственности в инициативном порядке, доказав соблюдение трёх обязательных условий.

                      По поводу встречного иска - тоже не всё так.
                      Даже если самостройщик встречный иск о признании права собственности не заявит, суд при рассмотрении иска администрации о сносе/приведении в соответствие всё равно должен оценить соблюдение условий п.3 ст.222, и если они соблюдаются - может признать право собственности. По этому поводу была специальная позиция Верховного суда.

                      Чем же отличается право собственности, признанное судом, от права собственности, зарегистрированного в заявительном порядке?
                      Если кратко - основанием возникновения.
                      1. zorro3 от 4 февраля 2020 19:09
                        Можете как-то прокомментировать свеженькую регистрацию права собственности на "объект незавершенного строительства" 23:49:0402052:3728 тип "строение (нежилое)" (на самом деле 6-этажный многоквартирный дом), стоящий промеж двух участков с разными ВРИ и поверх другого учтенного ОКСа?
                        1. Yabeda от 6 февраля 2020 13:29
                          23:49:0402052:3728

                          На публичной кадастровой карте ничего по указанному номеру нет
                          1. zorro3 от 6 февраля 2020 15:05
                            Есть, просто это номер ОКСа, а не участка. Участки, на которых он размещен: 23:49:0402052:1232 и 23:49:0402052:1224.
                            1. zorro3 от 6 февраля 2020 15:12
                              По соседнему с ним ОКСу 23:49:0402052:2290, где Пахомов предлагал снести 2 этажа, либо весь дом будет снесен, тоже ничего не происходит, и, по всей видимости, уже не будет происходить.
                              Забавно, что этот ОКС имеет меньший порядковый номер, чем участок, на котором он находится 23:49:0402052:2291. То есть сначала был зарегистрирован многоквартирный дом на земельном участке для ЛПХ, а сразу после этого участок разделен на два: один из которых остался ЛПХ :2292, а второй стал для МКД.
                      2. zorro3 от 6 февраля 2020 13:24
                        Какие у них есть варианты для легализации этого МКД? Фиктивное разрешение на реконструкцию? Или раздел и объединение участков? РнС у них не было и быть не могло, а зона ОЦ-1 не предусматривает возможность строительства МКД. Ясно одно - сносить никто ничего не будет. Всё что построено будет легализовано.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.