Изъятие муниципальных земель под застройку продолжается

Изъятие муниципальных земель под застройку продолжается, в частности, - при помощи сочинских и краевых судов.

Так, 31.01.2019 в Хостинском районном суде рассмотрено Дело №2-121/2019 (2-2780/2018) по иску П.А. Дунаева к администрации города-курорта Сочи.





Истец П.А. Дунаев обратился в суд Хостинского района Сочи с заявлением к администрации Сочи о признании права на доотвод участка, признании права на предоставление участка в собственность за плату, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи участка и его регистрации в ЕГРН.

В обоснование своего иска он указал о том, что является собственником участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 (площадью 564 кв.м.) с видом разрешённого использования "Для ИЖС". 

Дунаев указал, что учитывая особенности участка (рельеф, наличие оползневых процессов, необходимость проведения противооползневых мероприятий и др.), площади в размере 564 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома ему не достаточно по нормам СНиП (т.к. необходимо учесть расположение противооползневых сооружений, коммуникаций и инженерных сетей, озеленения).
 
Таким образом, для него создаётся невозможность получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома. 

Истец указал, что принадлежащий ему участок с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 граничит (является смежным) с участком, площадью 314 кв.м., который находится в муниципальной собственности города-курорта Сочи и является частью свободных, городских земель. 

Указанный участок находится выше принадлежащего ему участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217.

Также Дунаев указал, что администрация г. Сочи не использует данный участок.

П.А. Дунаев получил у кадастрового инженера схему расположения участка на кадастровом плане территории "Для ИЖС" с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 с доотводом участка в размере 314 кв.м. (находящимся в муниципальной собственности г. Сочи), и в результате доотвода площадь участка составила 878 кв.м. (т.е. образован самостоятельный участок из принадлежащих истцу 564 кв.м. и 314 кв.м.- свободной, муниципальной территории).
 
12.11.2018 из администрации г. Сочи в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства, Дунаев получил ответ, в котором ему было отказано в доотводе участка из муниципальных земель в размере 314 кв.м. к участку с кадастровым номером 23:49:0302028:2217.

В ответе от 12.11.2018 указано, что при рассмотрении его обращения по предоставлению муниципальной услуги: «Заключение соглашения о перераспределении земель и участков, находящихся в муниципальной собственности и участков, находящихся в частной собственности» рассмотрена предоставленная им схема образования участка (площадью 878 кв.м.) путём перераспределения участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 (площадью 564 кв.м.), находящегося в частной собственности и земель муниципальной собственности, из которых возможно образовать самостоятельный участок без нарушения требований к образуемым и изменённым участкам, предусмотренных в ст. 11.9 ЗК РФ, что в соответствии с п.9, п. 31 административного регламента «Заключение соглашения о перераспределении земель и участков, находящихся в муниципальной собственности и участков, находящихся в частной собственности», утверждённого постановлением администрации г. Сочи от 24.09.2015 №2753, является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги. 

Дунаев посчитал, что отказ, полученный 12.11.2018 является незаконным, необоснованным, нарушающим его права и законные интересы.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности - Савицкая А.А. - просила исковые требования удовлетворить как законные и обоснованные. 

Она также просила суд учесть имеющееся заключение судебной экспертизы, которая установила, что не имеется оснований для отказа в предоставлении истцу Дунаеву дополнительного участка, которые были указаны в отказе от 12.11.2018, т.о. не имеется оснований для принятия ответчиком решения об отказе в предоставлении участка.

В судебном заседании представитель администрации Сочи, действующая от имени ответчика, а также третьих лиц: Департамента имущественных отношений, Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства просила в иске отказать, т.к. считает, что основания, указанные в ответе от 12.11.2018 имеют место быть в действительности, несмотря на заключение судебной экспертизы.

Представитель третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК по г. Сочи в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дне, месте и времени рассмотрения дела. 

Суд счёл возможным рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что это не противоречит требованиям ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны по делу, исследовав материалы дела (в т. ч. заключение судебной экспертизы), оценив доказательства и обстоятельства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу, что исковые требования П.А. Дунаева подлежат удовлетворению.

Суд указал, что истец Дунаев П.А., как собственник участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217, вынужден следить за состоянием смежного участка, площадью 314 кв.м. (?!), кроме того, указанная территория ему необходима для благоустройства - установки противооползневых сооружений в верхней части принадлежащего ему участка, где требуется укрепительные работы для дальнейшей безопасной выемки грунта под котлован будущего жилого дома, и защиты участка от опасных, оползневых процессов.

Суд также указал, что в ответе Дунаеву от 12.11.2018 администрация Сочи указала, что испрашиваемый участок расположен в территориальной зоне «Ж-2»- малоэтажная застройка до 15 метров, имеет подъезд из земель общего пользования и может быть использован для образования самостоятельного участка с видами разрешённого использования и условно разрешённого использования, предусмотренными ПЗЗ города-курорта Сочи для данной территориальной зоны, и при этом, предельные (минимальные) размеры участков, образуемых из муниципальных земель, установлены лишь для участков с видом разрешенного использования «ИЖС (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)».
 
Также в ответе было указано, что предложенная истцом схема образования участка в испрашиваемых границах (площадью 878 кв.м.) приведёт к изломанности границ участка, находящегося в частной собственности, нерациональному использованию земель данной территории, в части ограничения пользования разворотной площадкой внутри квартального проезда общего пользования, т.к. планируется за счёт земель общего пользования, которые могут использовать как коридор для существующих и будущих инженерных коммуникаций, а также в целях перспективного расширения существующего проезда общего пользования. 

Администрация указала, что в силу п.11, п.12, ст.1 ГК РФ, территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в т.ч. - площади, улицы, проезды) и не подлежат приватизации в силу п.12 ст.85 ЗК РФ.
 
По мнению ответчика (администрации г. Сочи), участок с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 (площадью 564 кв.м) отвечает требованиям, предъявленным к образуемым участкам в соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ (площадь участка, наличие подъезда, территориальная зона, вид использования и т.п.), в связи с чем, образование участка площадью 878 кв.м. нерационально, а перераспределение земель или участков, находящихся в муниципальной собственности и участков, находящихся в частной собственности, не должно приводить к значительному увеличению площади участка, находящегося в частной собственности, а призвано помочь устранить недостатки в землепользовании.

В ответе от администрации г. Сочи указана ссылка на ст. 11.9 ЗК РФ п.6, согласно которой образование участков не должно приводить к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. 

По мнению ответчика (администрации г. Сочи), представленная истцом схема разработана с нарушением требований ст. 11.9 ЗК РФ.

Суд пришёл к выводу, что нет оснований для отказа в предоставлении истцу Дунаеву испрашиваемой муниципальной услуги, т.е. нет оснований для отказа в доотводе дополнительной территории к участку с кадастровым номером 23:49:0302028:2217, и указанный вывод подтверждён совокупностью имеющихся доказательств в материалах дела, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Суд установил, что испрашиваемый для доотвода муниципальный участок (площадью 314 кв.м.) фактически не является землями общего пользования, отсутствуют какие либо проекты и утвержденные в соответствии с законом схемы, указывающие на будущее обустройство и необходимость его использования как разворотной площадки внутри квартального проезда общего пользования/как коридор для существующих и будущих инженерных коммуникаций/в целях перспективного расширения существующего проезда общего пользования. 

Представитель ответчика в судебном заседании не предоставила указанных выше документов в подтверждение своих возражений на иск.

Ответчик указал всё перечисленное в законе, без указания того, какое именно основание (разворотная площадка, расширение проезда, укладка коммуникаций), т.е. ответчик не представил доказательств того, что данный участок выбран для какой-либо из вышеуказанных целей. 

Ответчик в ответе от 12.11.2018 указал, что принадлежащий истцу Дунаеву участок обеспечен проездом, т.е. проезд общего пользования имеется (следовательно, разворотная площадка и расширение проезда не требуется), расположение коммуникаций в будущем не влияет на предоставление ему данного участка и не препятствует ему, кроме того, положения ст. 11.9 п.6 ЗК РФ не нарушаются, схема образования участка с дополнительной площадью составлена в соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ, т.к. из данной схемы усматривается: отсутствие вклинивания, вкрапления, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других оснований, которые бы препятствовали рациональному использованию и охране земель, отсутствуют нарушения требований действующего законодательства РФ. 

Более того, суд счёл, что отсутствие доотвода (в размере 314 кв.м.) делает невозможным строительство жилого дома на принадлежащем истцу участке с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 и невозможно произвести строительство полного и необходимого комплекса противооползневых сооружений, что подтверждается заключением судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы, которая находится в материалах дела, истцу Дунаеву необходимы дополнительные 314 кв.м. к участку с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 для использования участка в соответствии с его видом разрешенного использования, т.е. для строительства жилого дома, а на представленной истцом схеме отсутствуют какие либо вкрапления, изломанность границ, чересполосица. 

При выезде экспертом на место исследования, не подтвердилось наличие вкраплений, изломанности границ, чересполосицы, испрашиваемая истцом территория не используется и необходима для расположения в т.ч. противооползневых сооружений, наличие которых является обязательным условием перед строительством жилого дома. 

Также экспертом установлено, что проезд к участку имеется, как и разворотная площадка, имеется общий проезд, расширение которого не требуется, а испрашиваемая истцом Дунаевым территория не является территорией для будущего проезда/расширения существующего проезда/местом разворотной площадки.

Суд отметил, что у него не было оснований не доверять выводам судебной экспертизы (либо сомневаться в достоверности выводов эксперта), т.к. доказательств обратного сторонами по делу не представлено, ходатайств о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы не заявлено. 

Суд принял имеющееся заключение судебной экспертизы как допустимое доказательство по делу.

Таким образом, в соответствии с п.6 ст. 11.9 ЗК РФ суд не увидел оснований для отказа в предоставлении истцу дополнительного участка (площадью 314 кв.м.) для благоустройства уже находящейся в его собственности территории участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217, кроме того, указал, что такое предоставление должно быть без торгов, конкурса и аукциона.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
Удовлетворить исковые требования П.А. Дунаева к администрации Сочи о признании права на доотвод участка, признании права на предоставление участка в собственность за плату, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи участка и его регистрации в ЕГРН.

Признать за П.А. Дунаевым право на доотвод муниципального участка (площадью 314 кв.м.) к участку с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 (площадью 564 кв.м.).

Признать за П.А. Дунаевым право на предоставление в собственность за плату муниципального участка (площадью 314 кв.м.) без проведения торгов, конкурса и аукциона.

Признать за П.А. Дунаевым право на образование самостоятельного участка (площадью 878 кв.м.)  путём перераспределения участка с кадастровым номером 23:49:0302028:2217 (площадью 564 кв.м.), находящейся в частной собственности и земель муниципальной собственности (площадью 314 кв.м). расположенных: по адресу: Сочи, Краснодарский край, Хостинский район, ул. Лесная.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии внести изменения в данные ЕГРН, в том числе в данные кадастрового учета в отношении границ участка и его площади, увеличив площадь участка до площади в размере 878 кв.м.

Обязать администрацию Сочи в лице Департамента имущественных отношений  заключить с П.А. Дунаевым договор купли-продажи муниципального участка, площадью 314 кв.м.

Председательствующий судья: И.Г. Клименко.


На указанное решение суда сторонами и лицами, участвующими в деле могли быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через суд Хостинского района г. Сочи в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 05.02.2019 г.

Данное решение Хостинского районного суда было обжаловано в Краснодарском краевом суде и рассмотрено 21.05.2019, но решение оставлено без изменения.




Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия (во главе с председательствующим судьей Е.В. Цехомской) определила:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 31.01.2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации Сочи по доверенности Кравченко Э.И. - без удовлетворения.


Немного предыстории о данном участке (по неустановленным причинам, ранее ставшем собственностью П.А. Дунаева).

В мае 2015 г. жители Бытхи обнаружили, что на кадастровом учёте появился участок с кадастровым номером 23:49:0302028:2125 (площадью 2000 кв.м.), уже в то время принадлежавший П.А. Дунаеву:


В апреле-мае 2015 г. (ещё до огораживания), на участке была проведена массовая вырубка деревьев и кустарников:


Жители Бытхи выражали обеспокоенность масштабной застройкой оползневых склонов микрорайона, в частности, в публикации от 10.09.2016 Серьёзные проблемы, связанные со строительными работами на соседствующих земельных участках

В публикации от 26.10.2017 - Мнимое исчезновение охранной зоны РРЭС у участков "под ИЖС", и двойное строительное ограждение - указано, что 17.03.2017 на сайте Публичной кадастровой карты жителями Бытхи было обнаружено, что из вышеуказанного участка с кадастровым номером
23:49:0302028:2125 (площадью 2000 кв.м.), от 13.03.2017 было образовано 3 земельных участка:

1.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2205, площадью 720 кв.м.;

2.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2206, площадью 697 кв.м.;

3.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2207, площадью 582 кв.м.


Спустя 3 месяца от первого разделения участка, 23.06.2017 на сайте Публичной кадастровой карты было обнаружено, что вместо вышеуказанных трёх участков от 22.06.2017 образовано уже четыре участка:

1.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2219, площадью 400 кв.м., 

2.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2218, площадью 497 кв.м.,

3.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2217, площадью 564 кв.м.,

4.  с кадастровым номером 23:49:0302028:2216, площадью 539 кв.м.


По-видимому, на тот момент малая площадь свежеобразованных участков господина Дунаева не смущала.

09.08.2017 председателем ОГД «За Сочи!» Е.Е. Негоруца был получен ответ на обращение от тогдашнего Главы Хостинского района И.Н. Яшнова:


В нём указано, что охранная зона РРЭС "Хоста-Верещагинская" не затрагивает вновь образованные участки, но как выяснилось позже, господин Яшнов лукавил, и охранная зона у подстанции существует, несмотря на любые изменения площадей соседних с ней участков.


Кроме того, в 2017 г. свежеобразованные участки некоторое время выставлялись на продажу (как в совокупности, так и по отдельности):

Впоследствии участки с к.н. 23:49:0302028:2219, 23:49:0302028:2218 и 23:49:0302028:2216 были объединены в участок с к.н. 23:49:0302028:2249 (площадью 1436 кв.м.).


И теперь, спустя полтора года после очередного деления участков, гуманный суд Хостинского района в конце января 2019 г. разрешил П.А. Дунаеву приобрести и присоединить к своему (одному из двух) участку с к.н. 23:49:0302028:2217 ещё один трёхсоточный участок.

При этом, о том, что кроме вышеуказанного участка (площадью 564 кв.м.), у него имеется и второй (смежный) 23:49:0302028:2249 (общей площадью 1436 кв.м.), господин Дунаев в ходе судебного заседания, очевидно, скромно умолчал.

Часть участка с к.н. 23:49:0302028:2249 (граничащего с подстанцией) находится в охранной (защитной) зоне РРЭС (выделена зелёным):

А в охранной зоне РРЭС расположены многолетние зелёные хвойные насаждения (кедры и кипарис), высаженные в советские годы с целью сдерживания оползневых процессов (когда эти лесистые земли не были “Для ИЖС”):

Участок, по неустановленной причине ставший собственностью П.А. Дунаева, в действительности оползневоопасный и имеет значительный уклон, кроме того, ранее на его обочине было проведено благоустройство территории (в частности, были высажены юкки и пальмы): 

И не совсем ясно, почему господин Дунаев планирует строительство опорных стен и т.п. на присоединяемом участке (площадью 314 кв.м.), находящемся выше его нынешнего участка.

На фото за 2014 г. участок ещё не огорожен, его нынешнее ограждение проходит по границе бетонной клумбы с кипарисом и пальмами:

В настоящее время участки П.А. Дунаева огорожены сплошным забором, вплотную к бетонной дороге, и он планирует продлиться, захватив вышеупомянутый кипарис и другие зелёные насаждения:



Кроме того, в ходе заседания в Хостинском районном суде (31.01.2019) также не было указано, что на присоединяемом муниципальном участке (314 кв.м.) находится действующий газопровод, и осуществляется парковка жителей соседних домов: