Северный склон Бытхи: ряду оползневых и обводнённых земельных участков грозит застройка

О запланированной застройке северного склона Бытхи жителями указывалось в публикации от 23.03.2018

Жителями в публикации от 13.04.2018 говорилось о подписании Главой города А.Н. Пахомовым постановления о комплексном развитии северного склона г. Бытха.

Согласно сведениям, содержащимся в чертеже к проекту планировки территории, запланирована застройка участков как индивидуальными жилыми домами, так и многоквартирными, а также объектами социальной инфраструктуры:



***

В отношении ряда земельных участков, расположенных на северном склоне Бытхи, произошли изменения сведений, а также образованы новые земельные участки.

1. 

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7889 (площадью 114286 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для иных видов жилой застройки», по документу — «Индивидуальное жилищное строительство» разделён на ряд участков:

1.1. с кадастровым номером 23:49:0301016:1413 (площадью 48516 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для стоянок автомобильного транспорта», по документу — «Паркинг, автостоянка, многоэтажные парковки»:



1.2. с кадастровым номером 23:49:0000000:9166 (площадью 44397 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения скверов, парков, городских садов», по документу — «Парк»:



1.3. 23:49:0000000:9165 (площадью 23021 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для индивидуальной жилой застройки», по документу — «Жилой дом, состоящий из нескольких блоков»:


При этом, продолжение автомобильной дороги на данном промежутке запланировано через заболоченный грунт, ввиду постоянного текущих ручьёв через участки с к.н. 23:49:0000000:9166 и 23:49:0301016:1413, и очевидно, что данное строительство нарушит естественный и сложившийся сток вод:


2. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7883 (площадью 9761 кв.м.) и видом разрешённого использования «Под иными объектами специального назначения», по документу — «Индивидуальное жилищное строительство» разделён на земельные участки:

2.1. Меньшая часть вышеупомянутого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:9166 (площадью 44397 кв.м.):


2.2. Часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:9167 с видом разрешённого использования (по документу) — «Земельные участки (территории) общего пользования» (запланированное продолжение автомобильной дороги):


3. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301015:1808 (площадью 5271 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», по документу — «Детское дошкольное учреждение», перешёл в: 

3.1. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:9167 с видом разрешённого использования (по документу) — «Земельные участки (территории) общего пользования» (запланированное продолжение автомобильной дороги):


4. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301015:1809 (площадью 4057 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», по документу — «Детское дошкольное учреждение» разделён на два участка:

4.1. Часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:9167 с видом разрешённого использования (по документу) — «Земельные участки (территории) общего пользования» (запланированное продолжение автомобильной дороги):


4.2. с кадастровым номером 23:49:0301015:1824 (площадью 2150 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для стоянок автомобильного транспорта», по документу — «Паркинг, автостоянка, многоэтажные парковки»:


5. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7882 (площадью 43220 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для индивидуальной жилой застройки», по документу — «Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)» разделён на два участка:

5.1. с кадастровым номером 23:49:0301015:1823 (площадью 40021 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения объектов розничной торговли», по документу — «Торговый центр»:


5.2. с кадастровым номером 23:49:0301015:1822 (площадью 15286 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для стоянок автомобильного транспорта», по документу — «Паркинг, автостоянка, многоэтажные парковки; Спортивные сооружения»:


5.3. с кадастровым номером 23:49:0301015:1827 (площадью 1057 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения скверов, парков, городских садов», по документу — «Благоустройство территории»:


6. 


Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8653 (площадью 30809 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для объектов жилой застройки», по документу — «Жилой комплекс», по состоянию на сентябрь 2018 г. — без изменений сведений.

7. 


Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8648 (площадью 12771 кв.м.) и видом разрешённого использования «Под иными объектами специального назначения», по документу — «Жилой комплекс», по состоянию на сентябрь 2018 г. — без изменений сведений.

8. 


Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8692 (площадью 26796 кв.м.) и видом разрешённого использования «Под иными объектами специального назначения», по документу — «Общеобразовательная школа», по состоянию на сентябрь 2018 г. — без изменений сведений.

9. 


Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301015:1810 (площадью 18827 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», по документу — «Детское дошкольное учреждение», по состоянию на сентябрь 2018 г. — без изменений сведений.

10. 


Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8647 (площадью 67161 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для объектов жилой застройки», по документу — «Жилой комплекс», по состоянию на сентябрь 2018 г. — без изменений сведений.

Через дорогу от многоквартирного дома по ул. Ясногорская 15, расположен муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301016:32 и видом разрешённого использования (по документу) — «Детское дошкольное учреждение»:


Вышеуказанный муниципальный земельный участок в проекте планировки территории указан «резервным».

В настоящее время на нём и соседнем земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301016:1412 и видом разрешённого использования «Для размещения скверов, парков, городских садов» находятся мусорная свалка и заброшенное строение, по-видимому, являющее собой обиталище для лиц без определённого места жительства:




Также на данных земельных участках, помимо представленного выше и остатков фруктового сада, произрастают хвойные деревья ценных пород:



Кроме того, на северном склоне Бытхи образованы следующие новые земельные участки:

1. с кадастровым номером 23:49:0301016:1412 (площадью 499 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения скверов, парков, городских садов», по документу — «Благоустройство территории»:


2. с кадастровым номером 23:49:0301015:1825 (площадью 5123 кв.м.) и видом разрешённого использования (по документу) — «Земельные участки (территории) общего пользования»:


3. с кадастровым номером 23:49:0301015:1826 (площадью 3420 кв.м.) и видом разрешённого использования «Для размещения скверов, парков, городских садов», по документу — «Благоустройство территории»:


***

Таким образом, по последним сведениям, под застройку многоквартирными жилыми домами предназначено 11 га,

под застройку индивидуальными жилыми домами — 2,3 га,

под застройку торговым центром — 4 га,

под строительство парковок — 6,5 га,

под зелёные зоны общего пользования — 4,9 га (без учёта трёх земельных участков, общей площадью 0,67 га).

***

Земельные участки, расположенные на северном склоне Бытхи, имеют сложную геологию с выявленными ещё в советские годы активными оползневыми процессами. 

После строительства объездной дороги в 2010-х гг. ситуация ухудшилась, что в настоящее время проявляется отчётливо, ещё до начала массовой застройки:

(расходящиеся трещины в тротуарах вдоль объездной)

Невооружённым глазом видна обводнённость земельных участков северного склона Бытхи грунтовыми водами и ручьями, текущими в ряде случаев перманентно, и даже спустя длительное время после прохождения дождя:


(ручей и болотистая почва на участке с к.н. 23:49:0000000:8647)


***

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301016:1413 (ниже подстанции «Бытха») находится липа-патриарх — дерево, имеющее высокую историко-культурную и природную ценность:


Во Всемирный День чистоты, прошедший 15.09.2018, жителями микрорайонов Бытха и Искра был проведён субботник, в ходе которого была очищена от бытового мусора территория у липы:


На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301015:1823 (предназначенном под строительство торгового центра) в настоящее время расположен лесной массив, состоящий главным образом из многолетних деревьев лиственных пород (колхидского типа), вырубка которых усугубит дальнейшее движение оползней:


На ряде земельных участков северного склона Бытхи (в частности, с к.н. 23:49:0000000:8648, 23:49:0000000:8692, 23:49:0000000:8653, 23:49:0301015:1192 и 23:49:0301015:1824) в настоящее время произрастают многолетние хвойные деревья особо ценных пород (в частности, кипарисы), высаженные в советские годы с целью сдерживания оползневых процессов и подвижек грунта (ныне нуждающиеся в дендрологическом обследовании):




На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301015:299, расположенным неподалёку от объездной дороги и запланированного масштабного строительства, расположен памятник истории «Селище убыхов», поставленный на государственную охрану ещё в 2009 г. (однако, не обозначенный надлежащим образом на кадастровой карте и в проекте планировки территории).


Кроме того, на ряде земельных участков ранее также обнаружены фрагменты убыхской керамики и песчаниковых глыб, что позволяет утверждать, что границы древнего поселения гораздо больше, и требуется проведение дальнейших археологических исследований северного склона Бытхи, до его планируемой массовой застройки.

***

Участок с кадастровым номером 23:49:0301016:11 (площадью 4200 кв.м.) на котором в настоящее время находится сквер «Бытха», имеет геологию, не пригодную для строительства высотных зданий (что ранее подтверждено результатами соответствующей экспертизы, сделанной при его планируемой застройке в прошлые годы):


Остаётся неясным, по какой причине земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8647 находится в зоне «Ж-5» («многоэтажная застройка, высотой до 56 метров»), при том, что доказано: геология участка (на котором находится сквер), расположенного выше в 50-100 метрах, непригодна для многоэтажной многоквартирной застройки.

По земельному участку с кадастровым номером 23:49:0000000:8647 проходят ручьи, а также имеются обильные грунтовые воды:


Кроме вышеуказанного участка, в зоне «Ж-5» расположено два участка (с кадастровыми номерами 23:49:0000000:8653 и 23:49:0000000:8648, соответственно).
Их геология также оставляет желать лучшего.

В случае земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:8648 это проявляется, в частности, отклонением опорных стен от изначального положения и течью грунтовых вод:



***

Ряд земельных участков (с кадастровыми номерами 23:49:0301016:1037, 23:49:0301016:1038, 23:49:0301015:1192), по сведениям Публичной кадастровой карты, не имеет установленных категории и вида разрешённого использования:






Однако, в чертеже к проекту планировки территории они относятся к зелёной зоне общего пользования.

***

По проекту планировки территории, предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 1100 мест и детского сада на 300 мест, ещё один детский сад указан как «резерв».

Однако, следует учитывать, что уже, в настоящее время классы в общеобразовательных школах Бытхи (№9 и №16) переполнены учащимися, в детских садах группы также уплотнены.

А строительство новой школы и детского сада планируется в ассоциации с возведением ряда многоквартирных домов и коттеджей, в связи с этим, численность населения микрорайона возрастёт, и новопостроенные объекты социальной инфраструктуры с трудом будут справляться с нагрузкой, возложенной на них. 

***

Таким образом, под застройку предназначены земли, ранее бывшие сельскохозяйственного назначения, имеющие сложную геологию, обводнённые ручьями и грунтовыми водами, на которых произрастает лесной массив из многолетних лиственных деревьев, хвойные лесополосы из деревьев особо ценных пород, и по соседству с которыми находится поставленный на государственную охрану в 2009 г. памятник «Селище убыхов», а на самих участках найдены фрагменты убыхской керамики и иные ценные исторические артефакты.

Еще в 2014 г. рассматривался проект создания на северном склоне Бытхи рекреационной зоны, однако, он остался не реализован:



В новостной программе «Вести Сочи» от 16.05.2012 г. (более 6 лет назад) был репортаж о принятии решения запрета строительства на оползневом склоне Бытхи после обхода микрорайона мэром города.

В новостной программе «Макс Портал» от 05.05.2017 был репортаж об активизации оползневого процесса по ул. Краевско-греческая.

Указано, что оползневой склон давно стал жизненно-важным вопросом для местных жителей.

Ранее с этой проблемой люди дошли до руководства города, и — не безрезультатно. 

Указанной табличке — шесть лет и появилась она здесь не просто так, а по инициативе главы города: 


***

Таким образом, в настоящее время жители Сочи видят, что развитие города-курорта, по мнению чиновников, проявляется в дальнейшей массовой жилой застройке оползневых и обводнённых склонистых земельных участков, утрате многолетних лесных массивов, имеющихся и потенциальных историко-культурных памятников, а вышеуказанное запланированное строительство объектов социальной инфраструктуры, к сожалению, не способно решить проблемы с переполненностью школ и детских садов микрорайона Бытха.

При этом, согласно сведениям из разработанного в рамках корректировки генерального плана Сочи «Гипрогором» Тома 5. Книги 2. (" Программа работ по разделу «Комплексные решения по инженерной защите территории и гидротехнической безопасности с предложениями по 1% зонам подтопления» ", строительство коллекторов дождевой канализации, строительство очистных сооружений дождевой канализации, строительство насосных станций и строительство глубоководных выпусков в море в микрорайоне Бытха запланировано на 2024-2025 гг..