Генеральный план Сочи. Назад в будущее

Прошли общественные обсуждения проекта генерального плана с нуля, поскольку после выделения Сириуса в отдельную федеральную территорию и изменения границ Сочи, все документы обнулились).

Итак. Общественные обсуждения завершились, на всё про всё было отведено 9 рабочих дней. Правда жители имели возможность вносить свои предложения задолго до начала официальных обсуждений, но вот ознакомиться с окончательным вариантом, оказалось довольно сложно, поскольку он постоянно изменялся, дорабатывался и вообще носился туда-сюда не поймаешь))) 

31.03 2023 года по инициативе депутата ГД Константина Фёдоровича Затулина в связи с многочисленными обращениями граждан состоялся круглый стол с участием председателя ГСС Филонова В.П., заместителя главы администрации г. Сочи Свириденко А.П., директора департамента архитектуры Литвинца Д.В. и директора организации разрабатывающей наш генеральный план Спирина П.П. Также присутствовали депутаты городского собрания, жители, общественники, члены Градостроительного Совета при главе города.


Заседание длилось 4 (!!!) часа без перерыва...

Мы снова по которому кругу выслушали представителей разработчиков и администрации.. 
Узнали, что офисы по приёму граждан по ознакомлению и внесению предложений открытые в прошлом году во всех районных администрациях продолжат свою работу и дальше. Пожалуй, это единственная приятная новость из всей той информации что мы услышали.

Выступить общественности не дали. Потому что времени на нас не хватило. Мы только смогли задать в миллионный раз одни и те же вопросы и получить (или не получить вовсе) более менее правдоподобные ответы.

Первый и самый главный вопрос так и повис в воздухе.
Но начну по порядку.

Из проекта Генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи раздел 
1. Постоянное население.

"По предварительным данным Всероссийской переписи населения 2021 года численность населения городского округа Сочи составила 564,4 тысячи человек. По данным администрации численность населения с учётом незарегистрированных лиц, но постоянно проживающих и работающих на территории муниципального образования, составляет 720 тысяч человек". (выделено мной) 

За период с 2021 до 2044 года (23 года) разработчики генерального плана считают, что численность населения города Сочи  вырастет на 80 тысяч и составит 800 тысяч. Специалисты полагают, что все 23 года в городе сохранится устойчивая тенденция к сокращению населения за счёт естественной убыли и отъезда граждан в поисках лучшей доли.

Последние полгода неоднократно общаясь с директором департамента архитектуры администрации г. Сочи Литвинцом Д.В. (это он подаёт всю информацию разработчикам генерального плана и является ответственным за генеральным план лицом) мы постоянно слышали, что численность жителей выводилась по данным УВД по г. Сочи, данным сотовых операторов, данным социальной защиты и других уполномоченных органов. Также были учтены все выданные разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.

Остановимся пока на этом. 720 тысяч - 564,4 тысячи получается 155,6 тысяч человек.
 
В генеральном плане нет ни слова о том, что в это количество жителей входит предполагаемые жители, которые купят квартиры в только начатом строительстве многоквартирных жилых комплексов, или тех жилых комплексов которые были введены в эксплуатацию в 2020-2023 годах и квартиры в которых не успели ещё распродать. А это не так и мало.

Например: (численность взята ориентировочно по этажности и количеству корпусов)

ЖК Новая Заря	5 000 человек
ЖК Чайные холмы	6 000
ЖК Аллея парк	5 000
Северный склон Бытхи (все ЖК)	20 000
ЖК Посейдон	3 000
ЖК Летний	6 000
ЖК Курортный	2 000
ЖК Меркато	2 000
ЖК Альпийский квартал	5 000
ЖК Новая Альпика	2 000
ЖК Покровский парк	2 000
ЖК На переулке Теневом	2 000
ЖК Челтенхэм	1 000
ЖК Флора	5 000
ЖК Министерские озёра +  ЖК Горный квартал	20 000
ЖК Морская симфония	6 500
ЖК Сан сити	4 000
ЖК Южное море	4 000
ЖК Семейный	7 000
ЖК Метрополь	3 500
ЖК Моне	2 000
ЖК Фазотрон	12 000
Строительство на Краснодонской	6 500
ЖК Южный парк (Макаренко)	4 000
ЖК Измайловский парк	5 000
ЖК Ангара	2 500
ЖК Сен-Тропе (Кудепста)	2 500
ЖК Каньон Дагомыс 2	3 000
ЖК Гранд Парк (Тимирязева)	3 000
ЖК Адлер (Гастелло)	3 500

Итого:                                220 500 тысяч 

Пусть даже меньше, округлим до 200 тысяч.

Где эти люди учтены в численности населения учитываемой в проекте генерального плана? Какой строкой?

Также разработчики указывают что в 720 тысяч УЖЕ ПРОЖИВАЮЩИХ на территории города входят граждане, проживающие в городе постоянно, но НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ в нём. А в городе тем не менее во всю переоборудуют в апартаменты санатории, деловые центры, а также строят жилые комплексы под видом гостиниц, например: 

- Турбаза Южная (продают квартиры как ЖК Marine Garden Sochi 17 корпусов по 9 этажей это минимум 7 тысяч жителей);

- ЖК Лучезарный (Дагомыс) (бывший пансионат, продают квартиры)

- Бывший санаторий Красмашевский (продают 74 квартиры как ЖК Grand Royal Residences)
- ЖК «Wyndham Sochi Hotel (Вайндхем Сочи Хотел)» (Хоста, ул. Шоссейная) - 2 корпуса по 10 этажей тоже не меньше 2 тысяч будущих жителей.
И это, как вы догадываетесь, далеко не полный перечень.

А есть ещё бывший санаторий Волна и бывшие же пансионаты Весна и Кристалл. Во всю торгуют апартаментами в Атриум Авеню, переделанном из бывшего делового центра на Фабрициуса.  
И это далеко не все объекты.

Думаю апартаменты нам дадут круглогодично не менее 100-150 тысяч постоянно проживающих жителей, если предположить что граждане будут использовать их не постоянно.

Где эти люди учтены в численности населения учитываемой в проекте генерального плана? Какой строкой?

В настоящее время согласно данных риэлторских агентств в Сочи продаётся 318 объектов (новостроек), каждый из которых состоит из нескольких корпусов многоквартирных жилых домов этажностью от 6 этажей и до 21. 

Мамайка	44 объекта
Новые Сочи	26 объектов
Хоста	8 объектов
Дагомыс	20 объектов
Мацеста	4 объекта
Бытха	22 объекта
Фабрициуса	13 объектов
Лазаревское	5 объектов
Кудепста	3 объекта

Также есть такой аспект нашего города как самовольное строительство многоквартирных домов на огородах. Из свежайшего, это ЖК "Морская панорама" на улице Ландышевой. Вчера как раз представитель жителей близ расположенных домов от этой "стройки века" задала вопрос разработчикам генерального плана на каком основании участок на котором строится три восьми этажных дома, без разрешения - по решению суда)))  уже переведён из зоны Ж-2 в высотную застройку. Г-н Спирин затруднился ответить, а это как минимум 1,5 - 2 тысячи жителей.


В прошлом году мы обращались в прокуратуру г. Сочи, прокуратуру Краснодарского края в связи с продолжающимся самовольным строительством многоквартирных жилых домов на огородах. Об этом я рассказывала в публикации Самовольное строительство многоквартирных домов в Сочи: КТО РАЗОРВЕТ ПОРОЧНЫЙ КРУГ? Там шла речь о строительстве 25 многоквартирных домов состоящих из нескольких корпусов, разной этажности. Думаю общая численность жителей там составит 6-7 тысяч. 

Когда сейчас просматривала риэлторские сайты видела там все эти дома и множество других самоволок.
Также у нас есть обманутые дольщики, например, ЖК Русь, которую благополучно снесли, но суд восстановил граждан в правах, значит теперь строительство этого дома  начнётся заново? Это ещё несколько тысяч новых жителей.

В 2017-2018 годах во время пика самовольного строительства в городе нашим Движением совместно жителями была сделана ревизия самоволок на огородах. Тогда мы насчитали порядка 1800 незаконных многоквартирных домов. Многие дома до сих пор в судах, по одним администрация суды замечательно проиграла, по другим также замечательно выиграла, получила исполнительные листы и... Дома продолжают стоять, во многих уже живут люди.

Точное количество таких домов можно узнать если только сделать ревизию в правовом департаменте администрации города всех дел касающихся самовольного строительства.

Есть, например, и такой объект: несмотря, что три дома в судах, два почему-то контролирующие органы видеть не хотят в упор, в настоящее время под видом ИЖС, на улице Пластунской угол переулка Юртовский строится уже шестой пятиэтажный дом (первый и последний этажи откроются в нужное время).


Построено и продано больше 450 таунхаусов в ЖК "На Фабрициуса".

По самым скромным подсчётам общий прирост населения составит в ближайшие пять-десять лет не менее 300-350 тысяч человек.

Где эти люди учтены в численности населения учитываемой в проекте генерального плана? Какой строкой?

Из анализа существующих объектов социальной инфраструктуры, представленной на вышеупомянутом круглом столе г-ном Спириным выяснилось

Разработчики проекта генерального плана Сочи признали, что наш город находится в пропасти социальных проблем. Для нормальной жизни горожанам не хватает огромного количества социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник, не говоря уж о такой "роскоши" как библиотеки, спортивные залы, бассейны, дома культуры и организации дополнительного образования.
По нормативам у нас хватает только станций скорой медицинской помощи.

Однако, если генеральный план будет принят в таком виде, то даже при условии строительства всех запланированных социальных объектов  - 170 детских садов, 56 образовательных школ, 67 организаций дополнительного образования, 10 больниц и 78 поликлиник (кто-то верит что это всё будет построено?!) мы окажемся в ещё более глубокой пропасти социальных проблем из-за изначально некорректно предоставленных разработчикам исходных данных по численности населения города. А ведь в этих учреждениях ещё кто-то должен работать... Уже сейчас в городе закрываются не так давно с помпой открытые поликлинические отделения..


Вот тогда народ начнёт активно естественно убывать в мир иной и уезжать от греха подальше. Видимо эту перспективу, единственно возможную при таком положении вещей и оценивают разработчики генерального плана.

Есть ещё один аспект, касающийся самовольного строительства многоквартирных домов на огородах.

Из проекта Генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи 
раздел 1. Постоянное население.

«Другим негативным результатом стало переуплотнение городской среды, сокращение зелёных зон, появление фавел (фактически «городские трущобы»)»

Теперь хотелось бы остановится на трущобах. Не знаю, что под этим словом понимают разработчики генерального плана и администрация города, но спроси любого сочинца он ответит: фавелы Сочи это жилые гаражи и МКД построенные на огородах и узаконенные судом. 

Во время ревизии многие стройки я видела лично от момента котлована. Могу с полной ответственностью заявить: при строительстве ни о каких строительных нормах и нормативах речи даже не шло, строили из того что было, как попало, кто попало, лишь бы быстрее. Им давалось несколько месяцев для того чтобы поставить крышу, без специальной техники, лопатами и тачками, усилиями рабочих из ближнего зарубежья. Без подпорных стен и водоотведения, зачастую на оползневых склонах, без канализации и воды (МКД пять-семь этажей до сих пор подключены к воде из расчёта на индивидуальный жилой дом). 

Как Вы думаете сколько времени простоят эти дома, даже без серьёзного землетрясения?

В прошлом году в публикации Пахомкино наследство: Самострои в Сочи, пора собирать камни я поднимала в который раз эту тему.

Из нашего  открытого письма к уполномоченной по правам человека Москальковой Т.Н. :

"О качестве строительства многоквартирных «ИЖСов», как о техническом преступлении, неоднократно предупреждал эксперт Минстроя России Борис Ашотович Гарагаш, профессор, доктор технических наук:

Мне по роду своей деятельности приходится заниматься механической безопасностью, и здесь есть о чем поговорить.
Во-первых, по первому элементу геотехники – грунтовому основанию. Фундаменты для 3-этажного дома ИЖС и для многоэтажного разные. Объем и состав освидетельствования грунтового массива тоже разный. К слоям грунтов, служащих основанием фундаментов, требования другие. Нельзя просто взять и надстроить дом, так как безопасность фундаментов и оснований для многоэтажки будет не исследована. Это – одно из самых грубых, часто встречающихся и очень опасных нарушений, которые «не замечает» продажный или неграмотный эксперт.

Во-вторых, это железобетонный несущий остов здания, включающий два уязвимых элемента – бетон и арматуру. 
Массовые нарушения технологии наблюдаются при самом производстве бетонных работ. Свежеуложенный бетон в опалубке зачастую не вибрируют в связи с отсутствием вибратора, а подвижность смеси увеличиваются путем доливки в него воды (но без добавки цемента!), нарушая основную характеристику - водоцементное отношение В/Ц и не котролируемо понижая тем самым прочность бетона.
Поэтому кроме контроля качества бетона как материала «на входе» ГОСТ предусматривает и обязательный контроль качества самих работ по бетонированию, когда замоноличенная конструкция через 28 дней должна набрать проектную прочность. Это система неразрушающего контроля ультразвуком, склерометрическими и другими методами, причем должны быть обследованы однотипные конструкции (колонны, ригели, плиты) в установленных ГОСТом количествах. Так вот этот второй этап, контролирующий само качество работ, не проводит практически никто.

В итоге прочность бетона железобетонного элемента здания не знает никто даже приблизительно.
Теперь об арматуре. Она очень часто бывает грязная, т.к. лежит на земле, ее не промывают перед укладкой бетона, по контакту арматуры и бетона остаются грязевые прослойки, сцепление арматуры с бетоном (очень важный фактор), превращающий слабое бетонное сечение в крепкое железобетонное) снижается либо отсутствует вовсе. 

А если учесть, что диаметры арматуры при вязке арматурного каркаса часто занижаются (в целях экономии и в результате прямого сговора с постащиками), шаг поперечных стержней увеличивается (превращая железобетонную конструкцию  практически в бетонную), при диаметре больше 20 мм стыки сжатой арматуры выполняются «как попроще», внахлест, что запрещено, стыкующие муфты затягиваются не динамометрическим ключом до проектного крутящего момента, а «на глазок», газовым ключом, и т.д. и т.п., то говорить о хорошем качестве работ как-то язык не поворачивается. Тем более, что служба технического надзора за качеством строительства со стороны заказчика в подавляющем большинстве случаев полностью отсутствует. 

Фактически на глазах у всех творится техническое преступление, остающееся, как правило, «незамеченным» и безнаказанным. Беда же произойдет при сейсмическом ударе именно из-за низкого качества как проектных, так и строительно-монтажных работ.
Масштаб возможной грядущей катастрофы формируется в обстановке лихорадочного безумия – желания обогатиться любыми средствами, игнорируя высокую вероятность возникновения очень сильного землетрясения и элементарные требования по обеспечению механической безопасности капитальных объектов. А эти требования, отраженные в нормативах, в общем-то, написаны кровью.

Убивать людей будут именно эти мины замедленного действия (плохое и неконтролируемое качество строительства), которые закладываются в несущий остов здания. Каждый факт нарушения технологии бетонирования, занижения расхода арматуры, недовложения цемента, недоисследование грунтов основания и т.п. является миной замедленного действия. Но минное поле минируется сейчас."

Я думаю последнее землетрясение в Турции всё наглядно, даже слишком наглядно, показало.

Разработчики генерального плана кроме констатации факта существования фавел в своём проекте никаких путей решения этой проблемы не предлагают.

То есть город должен жить до 2044 года в постоянном ожидании катаклизмов.

Генеральный план в таком виде принимать нельзя. Это недопустимо не только к нам, живущим сейчас, но ещё более недопустимо и несправедливо по отношению к нашим детям и внукам.

Продолжение следует..

Елена Негоруца, житель города Сочи, председатель Общественного Гражданского Движения "За Сочи!", член комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (дополнено)