Проведённая и планируемая застройка Бытхи: обзорная публикация

Ранее в публикациях Северный склон Бытхи: ряду оползневых и обводнённых земельных участков грозит застройка и Юго-западный склон Бытхи: памятник точечной застройки и пассивности администрации города в пресечении самовольного строительства были рассмотрены сложившаяся и планируемая застройка юго-западного и северного склона горы Бытха.

В данной обзорной публикации представлены статистические данные о проведённой за последние 15 лет застройке микрорайона Бытха Хостинского района (в целом).


В одном из Томов с материалами по корректировке генерального плана Сочи - Томе 4, Книге 1 («Концепция пространственного, территориального развития городского округа город Сочи до 2032 года») - на стр. 214 даётся перечень оползневых территорий нашего города, в котором, в частности, фигурирует юго-западный склон Бытхи:


Выдержка из текста:
«Оползни первой категории представляют наибольшую опасность для освоения.
К ним относится древне-оползневой юго-западный склон г. Бытха, морской склон к северу от р. Псахе, юго-западный склон г. Ахун, оползни по левому склону р. Змейка, левый склон р. Мацеста, Бзугу, Хлудовского, оползни в п. Хоста.
Перечисленные оползневые территории частично застроены и на них проведены те или иные противооползневые мероприятия, которые не всегда оказываются эффективными».

Вниманию предоставляется сводная таблица с перечнем ряда узаконенных объектов самовольного строительства микрорайона Бытха (список неполный):

Таким образом, в большинстве своём на земельных участках с видом разрешённого использования «Для ИЖС» (на которых допустимо строительство индивидуального жилого дома на одну семью, не более 3-х этажей и высотой до 15 метров), возведены 5-7-9 этажные многоквартирные дома.

Кроме того, в микрорайоне имеет место формирование новых земельных участков без подъездных путей, а в дальнейшем новоявленные собственники указанных участков судятся с жителями многоквартирных домов, построенных в советские годы, с целью наложить сервитут на их придомовую территорию.

В частности, по ул. Дивноморская 4 планируется разрушение полувековой опорной стены, и прокладывание дороги через оползневой склон к образованным земельным участкам с кадастровыми номерами 23:49:0301015:1778 (участок 14/12) и 23:49:0301015:1779 (участок 12/11), о чём говорится в публикациях «Макс Портала» от 18.05.2018 и от 12.09.2018

***

Кратко рассмотрим ряд проблем, вызванных сложившейся и планируемой застройкой микрорайона Бытха, о которой подробнее указано в публикациях от 21.09.2018 и 11.09.2018.

Юго-западный склон Бытхи

В советские годы жилая застройка юго-западного склона Бытхи практически не велась, главным образом — из-за выявленных ещё в то время активных оползневых процессов, и помимо строительства корпусов санатория «Металлург» и ряда бараков, он не был подвергнут массовой застройке:


В настоящее время, ввиду того, что большинство объектов капитального строительства на юго-западном склоне Бытхи являются узаконенными объектами самовольного строительства, придомовые территории ничтожно малы, и недостаточны для обустройства полноценных парковок, детских и спортивных площадок (в частности, МКД по ул. Бытха 41/1, 41/2, 41/4 и др.): Озеленение придомовых территорий ряда домов (в частности, ул. Бытха 41/1, 41/2, 41/4) и в целом вдоль ул. Бытха скудное, либо вовсе отсутствует:

Канализационные сети не рассчитаны на застройку узаконенными многоквартирными домами (и не были модернизированы), и после прохождения дождей (а в ряде случаев — перманентно), из засоренных ливнёвок и коллекторов текут потоки воды, дорожное покрытие в слизком налёте:

Опорные стены, возведённые при строительстве домов на юго-западном склоне Бытхи, из-за подвижек грунта постепенно подвергаются разрушению:


(выше дома по ул. Бытха 45)

Зелёных зон общего пользования на юго-западном склоне Бытхи (и в целом по микрорайону) катастрофически не хватает.

В то же время, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302021:123 (единое землепользование, в состав которого входят участки с кадастровыми номерами 23:49:0302021:121 и 23:49:0302021:119), через который проходит ряд коммуникаций и газопровод, согласно решению Городского собрания Сочи (по результатам общественных слушаний за август 2017 г.), переведён из градостроительной зоны Ж-4 (многоэтажная застройка высотой до 36 метров) в Р-2 («Зелёная зона общего пользования»):


При этом, в сведения Публичной кадастровой карты до сих пор не внесено изменение вида разрешённого использования данного земельного участка:



Северный склон Бытхи

Значительные подвижки грунта и обводнённость грунтовыми водами земельных участков северного склона Бытхи видны невооружённым глазом, ещё до начала массовой застройки:

В частности, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301016:11 (площадью 4200 кв.м.) на котором в настоящее время находится сквер «Бытха», имеет геологию, не пригодную для строительства высотных зданий (что ранее подтверждено результатами соответствующей экспертизы, сделанной при его планируемой застройке в прошлые годы):


Следствие подвижек грунта: покрытие автомобильной дороги, заменённое меньше года назад (непосредственно ниже сквера) вновь покрыто расходящимимся трещинами:


Однако, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:8647 находится в зоне «Ж-5» («многоэтажная застройка, высотой до 56 метров»), при том, что доказано: геология участка (на котором находится сквер), расположенного выше в 50-100 метрах, непригодна для многоэтажной многоквартирной застройки.

В непосредственной близости от сквера (со стороны жилых гаражей) находится перманентная течь грунтовых вод, бетонное покрытие слизкое и покрыто налётом:


По земельным участкам с кадастровыми номерами 23:49:0000000:8647, 23:49:0000000:8653 и 23:49:0000000:8648 (также расположенных в зоне «Ж-5») проходят ручьи, имеются обильные грунтовые воды, и их геология также оставляет желать лучшего:


Тем не менее, на ряде земельных участков в прошлом и нынешнем году уже проведены изыскательские работы (бурение грунта), а под землёй проложены электрические кабели, о чём указывают соответствующие таблички:


При этом, строителями не учтены водоохранные зоны ручьёв:


Ряд кабелей проложен прямо через ручьи, как мостик:


Другие зарыты в непосредственной близости от указанных водотоков:


По сведениям из Публичной кадастровой карты (по состоянию на конец сентября 2018 г.), по земельным участкам с кадастровыми номерами 23:49:0000000:8648 и 23:49:0000000:8653 от 20.09.2018 заключён договор долевого участия в строительстве:





При этом, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:8648 (и на соседнем, с кадастровым номером 23:49:0000000:8692) продолжает располагаться свалка:


Также стихийная свалка находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301015:1809:


***

По проекту планировки территории, на северном склоне Бытхи предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 1100 мест и детского сада на 300 мест, ещё один детский сад указан как «резерв».

Однако, следует учитывать, что уже, в настоящее время классы в общеобразовательных школах Бытхи (№9 и №16) переполнены учащимися (в частности, в гимназии №9: 2100 учащихся, вместо 600 по проекту), в детских садах группы также уплотнены.

А строительство новой школы и детского сада планируется в ассоциации с возведением ряда многоквартирных домов и коттеджей, в связи с этим, численность населения микрорайона возрастёт, и новопостроенные объекты социальной инфраструктуры с трудом будут справляться с нагрузкой, возложенной на них. 

***

Согласно сведениям из разработанного в рамках корректировки генерального плана Сочи «Гипрогором» Тома 5. Книги 2. (" Программа работ по разделу «Комплексные решения по инженерной защите территории и гидротехнической безопасности с предложениями по 1% зонам подтопления» ", строительство коллекторов дождевой канализации, строительство очистных сооружений дождевой канализации, строительство насосных станций и строительство глубоководных выпусков в море в микрорайоне Бытха запланировано на 2021-2023 гг.:


***

1. В настоящее время, юго-западный склон Бытхи является одним из ярких примеров точечной и хаотичной застройки микрорайонов нашего города-курорта, и его уродливый облик является следствием несвоевременного выявления и пресечения незаконно ведущихся строительных работ, упущении времени и появления «обманутых дольщиков», а впоследствии — пассивности чиновников-истцов в судах при рассмотрении исков о сносе самовольно возведённых многоквартирных домов на участках для «ИЖС».

При этом, его застройка продолжается: на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:291 (площадью 2000 кв.м.), расположенном непосредственно выше указанного земельного участка, в настоящее время ведётся строительство 13-этажного ЖК «Атлантис», разрешение на строительство которого выдано по решению Хостинского районного суда.

2. На северном склоне Бытхи под застройку предназначены гектары земель, ранее бывших сельскохозяйственного назначения, имеющие сложную геологию, обводнённые ручьями и грунтовыми водами, на которых произрастает лесной массив из многолетних лиственных деревьев, хвойные лесополосы из деревьев особо ценных пород, и по соседству с которыми находится поставленный на государственную охрану в 2009 г. памятник «Селище убыхов», а на самих земельных участках найдены фрагменты убыхской керамики и иные ценные исторические артефакты.

***

Таким образом, в настоящее время сочинцы видят, что развитие города-курорта, по мнению чиновников, проявляется в дальнейшей жилой застройке оползневых и обводнённых склонистых земельных участков, утрате многолетних лесных массивов, имеющихся и потенциальных историко-культурных памятников, а вышеуказанное запланированное строительство объектов социальной инфраструктуры, к сожалению, не способно решить проблемы с переполненностью школ и детских садов микрорайона Бытха, при продолжающемся строительстве всё новых многоквартирных домов.

***

Спасибо за внимание