Юго-западный склон Бытхи: памятник точечной застройки и пассивности администрации города в пресечении самовольного строительства

В данной публикации рассмотрена сложившаяся застройка наиболее оползневого склона горы Бытха — юго-западного — расположенного выше Центрального стадиона и Курортного проспекта.
В советские годы его застройка частными и многоквартирными домами практически не велась, главным образом — из-за выявленных ещё в то время активных оползневых процессов.

Таким образом, помимо строительства корпусов санатория «Металлург» и ряда бараков, склон не был подвергнут массовой застройке:




Большинство земельных участков, расположенных на юго-западном склоне Бытхи, были сформированы и поставлены на кадастровый учет в начале 2000-х годов, и через некоторое время развернулось масштабное строительство.

Одним из первых многоквартирных домов, возведённых между санаторием «Металлург» и имени Ворошилова (ныне — филиал СКК «Сочинский»), стал 20-этажный ЖК «Идеал Хаус» (2006-2008 гг. строительства):


(фото с сайта pastVu, 1997 г.)



Согласно генерального плана и сведений Публичной кадастровой карты, большинство земельных участков юго-западного склона Бытхи имеют вид разрешенного использования — «Для индивидуальной жилой застройки» («ИЖС»).

Однако, фактически на ряде земельных участков (в частности, с кадастровыми номерами 23:49:0302021:275, 23:49:0302021:263) в 2007 г. построены многоквартирные семиэтажные дома, узаконенные Хостинским районным судом:





(Ул. Бытха 41/2)

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302021:277 (по соседству с вышеуказанными) по решению Хостинского районного суда был переведён в градостроительную зону Ж-6 (многоэтажная застройка высотой до 76 метров), и с 2016 по 2018 гг. на нём был построен 24-этажный ЖК «Белый дворец»:




***

Администрацией Сочи решения Хостинского районного суда, отказавшие в иске о сносе объектов самовольного строительства на юго-западном склоне Бытхи, в одних случаях не были обжалованы, а в других — проиграны в вышестоящей судебной инстанции.

Таким образом, ни одного самовольно возведённого здания снесено не было, и на земельных участках с видом разрешённого использования «Для ИЖС» вместо трёхэтажных домов (высотой до 15 метров) на одну семью, построены многоквартирные дома высотой 5-12 этажей, у которых, соответственно, превышены все градостроительные нормы: этажность, площадь и коэффициент застройки, озеленения и прочее.

Ярким примером вышесказанного является 7-этажный ЖК «Скандинавия» (ул. Бытха 2 «б»/1), построенный на участке с кадастровым номером 23:49:0302021:38 с видом разрешённого использования «Для ИЖС» (площадью 902 кв.м.):


(площадь застройки видна отчётливо)

7-этажный ЖК «Парус-1» (ул. Бытха 2/4), построенный на участке с кадастровым номером 23:49:0302021:68 с видом разрешённого использования «Для ИЖС» (площадью 750 кв.м.):


(один из самостроев-первопроходцев, сдан в эксплуатацию в 2007 г.)

7-этажный ЖК «Парус-2» (ул. Бытха 2/5), построенный на участке с кадастровым номером 23:49:0302021:85 с видом разрешённого использования «Для ИЖС» (площадью 977 кв.м.):


(один из самостроев-первопроходцев, сдан в эксплуатацию в 2007 г.)

Из построенных законно (в формальном понимании) выделяется ЖК «Бытха 2016», построенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:297 (площадью 1083 кв.м.):




(2012 г.)

(2017 г., озеленение придомовой территории отсутствует)

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:2397 (поставленном на кадастровый учёт в 2016 г.), в 2017-2018 гг. был построен 13-этажный ЖК «Сириус»:




О данном доме рассказывалось в новостной публикации «Макс Портала» от 15.06.2017 г.: 
«К фундаменту многоквартирного дома на улице Бытха сошёл оползень»

Кроме того, на юго-западном склоне Бытхи расположены объекты незавершённого строительства, в частности — на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:2360 (площадью 6791 кв.м.):





***

Ввиду того, что большинство объектов капитального строительства на юго-западном склоне Бытхи являются узаконенными объектами самовольного строительства, придомовые территории ничтожно малы, и недостаточны для обустройства полноценных парковок, детских и спортивных площадок.

Так, в частности, обстоят дела с многоквартирными домами по ул. Бытха 41/1, 41/2, 41/4 и рядом других.

Ввиду вышеуказанных факторов, жители новостроек оставляют припаркованные автомобили на обочине дороги:




(выше дома по ул. Бытха 41 (ЖК «Белый дворец»))

При имеющемся остром дефиците парковок, муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302021:1298 в прошлом году был сдан в аренду, и на нём возведён ряд магазинов, парикмахерская и столовая:



При этом, здесь было целесообразно разместить парковку для посетителей офиса «Сбербанка», расположенного на первом этаже узаконенного многоквартирного дома по ул. Дивноморская 17а.

Как следствие, люди паркуют свои машины с обеих сторон дороги, на обочине:



В интернете найдено раритетное фото самовольного строительства дома по ул. Бытха 41/24:


(без комментариев)



*** 

Озеленение придомовых территорий ряда домов (в частности, ул. Бытха 41/1, 41/2, 41/3) и в целом вдоль улицы Бытха скудное, либо вовсе отсутствует:



***

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302021:123 (единое землепользование, в состав которого входят участки с кадастровыми номерами 23:49:0302021:121 и 23:49:0302021:119), согласно решению Городского собрания Сочи (по результатам общественных слушаний за август 2017 г.), переведён из градостроительной зоны Ж-4 (многоэтажная застройка высотой до 36 метров) в Р-2 («Зелёная зона общего пользования»):









Через указанный земельный участок проходит ряд коммуникаций и газопровод:





***

При всём вышеуказанном, строительство новостроек на юго-западном склоне Бытхи продолжается.

Так, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:291 (площадью 2000 кв.м.), расположенном непосредственно выше указанного земельного участка, в настоящее время ведётся строительство 13-этажного ЖК «Атлантис», разрешение на строительство которого выдано по решению Хостинского районного суда:




(конец апреля 2018 г.)


(сентябрь 2018 г.)

Интересно, установлен ли для собственника вышеупомянутого участка с кадастровым номером 23:49:0302021:291 сервитут для проезда строительной техники по бетонной дороге через муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302021:123 (находящийся в зоне Р-2: Зеленая зона общего пользования)?..

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302021:2841 (площадью 1600 кв.м.), поставленном на кадастровый учёт в марте 2018 г., также ведутся строительные работы, паспорт объекта на ограждении отсутствует:




***

Мусорные урны, установленные вдоль одностороннего тротуара по ул. Бытха, в большинстве своём (по меньшей мере, в количестве 10 штук) похищены неустановленными лицами:


После прохождения дождей (а в ряде случаев — перманентно), из засоренных ливнёвок и коллекторов текут потоки воды:


(из ливнёвки, между домами по ул. Бытха 2«б» и Бытха 2/1)


(из коллектора, между домами по ул. Курортный проспект 90/13 и Бытха 4/3)

Течь, начинающаяся выше дома по ул. Бытха 6«б», потоком направляется ниже по автомобильной дороге к Курортному проспекту:



Течь по тротуару (через дорогу от дома по ул. Бытха 41/1):


Опорные стены, возведённые при строительстве домов на юго-западном склоне Бытхи, из-за подвижек грунта постепенно подвергаются разрушению:


(выше дома по ул. Бытха 45)


(опорная стена, расположенная выше автомобильной дороги, поблизости от ул. Бытха 8)

***

Таким образом, юго-западный склон Бытхи является одним из ярких примеров точечной и хаотичной застройки микрорайонов нашего города-курорта, и его уродливый облик в настоящее время является следствием несвоевременного выявления и пресечения незаконно ведущихся строительных работ, упущении времени и появления «обманутых дольщиков», а впоследствии — пассивности чиновников-истцов в судах при рассмотрении исков о сносе самовольно возведённых многоквартирных домов на участках для «ИЖС»: