В Сочи в очередной раз попытаются запретить точечную многоквартирную застройку

Назначены общественные обсуждения по внесению изменений в ПЗЗ:
Предложенными изменениями предполагается установить запрет на строительство многоквартирных жилых домов в Сочи, Красной Поляне и некоторых прилегающих сёлах без разработки и утверждения документации по планировке территории - самостоятельной, либо в рамках КРТ.
Идея здравая: при разработке ДПТ необходимо проверить и обеспечить соблюдение нормативов по социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре, озеленению и т.п.

Однако на практике такой подход не работает сам по себе, без деятельной воли местной власти.
Во-первых, запланированные в ДПТ и договоре о КРТ социальные и транспортные объекты зачастую не строятся, и привлечь за это к ответственности никого невозможно - ни чиновников, ни застройщиков.
Во-вторых, действующая нормативная база по градостроительству несовершенна и противоречива. Застройщики и чиновники пользуются этим, подгоняя нормативы расчёта общей и жилой площади, количества и половозрастного состава жителей  и т.п., чтобы запланировать социальные объекты по минимуму и ниже минимума.
В-третьих, предлагаемый запрет будет касаться только МКД. Апартаменты, общежития и прочие "объекты размещения" как строят сейчас точечно и массово, так и будут строить и продавать.

В целом в рамках общественных обсуждений предлагаю изменения в ПЗЗ поддержать, но направить предложения о дополнении их аналогичными запретами по общежитиям, апартаментам, гостиницам, "домам рыбака" и всем прочим объектам размещения, под которые обычно маскируют строящееся на продажу жильё.
+8

Сейчас обсуждают

Комментарии   19

  1. Yabeda от 26 августа 2020 19:17
    Спасибо!..
  2. Yabeda от 27 августа 2020 10:29
    Из комментариев в ФБ:

    Поясняю: Валерий Сучков в 2008 году был одним из соучредителей Общественного градостроительного Совета Сочи... 
    1. proff от 27 августа 2020 15:59
      Позволю себе не согласиться с уважаемым Валерием.

      Уже много лет вопрос правового статуса Генплана является предметом активного обсуждения в юридическом сообществе.
      Является ли Генплан нормативно-правовым актом? Является ли Генплан документом прямого действия? В какой степени ПЗЗ должны соответствовать Генплану?
      На эти вопросы нет однозначного ответа в законодательстве, нет по ним однозначной позиции у судов.
      В январе 2020 г. в "Вестнике экономического правосудия Российской Федерации" вышла очень хорошая статья А.В. Башарина "О возможности отказа в выдаче разрешения на строительство на основании положений генерального плана, некоторые размышления о юридической силе генеральных планов.". В статье замечательный обзор по теме. Если есть доступ к Консультанту - там можно прочитать статью целиком.

      Градостроительный кодекс прямо устанавливает, что утверждение в документах территориального планирования (Генпланах) границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в этих границах. Позиция Валерия в этом вопросе очевидно не согласуется с Законом.
      Верховный суд разъяснял, что Генплан территории направлен не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем. Существующее же землепользование фиксируется на уровне ПЗЗ посредством градостроительных регламентов, в составе которых и определяется правовой режим земельных участков.
      Для функциональных зон в Генплане определяется только их перспективное функциональное назначение (жилое, общественно-деловое, производственное и т.п.), конкретные виды параметры застройки в пределах функциональных зон генпланом не устанавливаются.
      Мало того, 31.07.2020 в Градостроительный кодекс были внесены изменения, в соответствии с которыми установление функциональных зон для отдельных территорий поселения перестало быть обязательным. Теперь могут появляться территории, у которых вовсе нет функциональной зоны по генплану, но есть территориальная по ПЗЗ.
      1. proff от 27 августа 2020 16:01
        Градостроительный кодекс указывает, что ПЗЗ должны разрабатываться "с учётом" функционального зонирования Генплана.
        В праве есть три основные конструкции "в соответствии", "на основании" и "с учётом". Первая конструкция предусматривает обязательность полного соответствия документа меньшей силы документу большей силы, вторая - при обеспечении соответствия допускает развитие, уточнение и конкретизацию положений основного документа, третья - наиболее свободная, предполагает лишь следование "духу" основного документа.
        Однако в этом вопросе Закон (ГрК) был существенно "адаптирован" правоприменительной практикой. Начиная с 2011 г. Высшие суды начали принимать решения исходя из принципа обязательности соответствия территориального зонирования ПЗЗ функциональному зонированию Генплана. Окончательно этот принцип был закреплён Обзором судебной практики ВС в ноябре 2018 г.
        В итоге возникла дурацкая ситуация, когда когда ПЗЗ фактически превращаются в копии Генплана, существование двух разных номинально, но одинаковых по сути градостроительных документов теряет практический смысл.
        Одним из результатов этого процесса стала передача тем же законом от 31.07.20 полномочий по утверждению ПЗЗ от представительных органов МСУ  (Городское собрание) к исполнительным (Администрация МО).

        Конкретные виды и параметры разрешённого использования земельных участков (в т.ч. застройки) в настоящее время могут быть установлены исключительно в составе градостроительных регламентов в ПЗЗ.

        Проект планировки территории разрабатывается на основании Генплана, ПЗЗ, лесохозяйственного регламента, положения об ООПТ, в соответствии с программами комплексного развития систем коммунальной , социальной и транспортной инфраструктур, нормативами градостроительного проектирования, комплексными схемами организации дорожного движения, требованиями технических регламентов, сводов правил с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

        Как-то так.

        Ещё можно добавить, что тем же законом от 31.07.20 в Градостроительный кодекс было добавлено положение, что документы терпланирования разрабатываются на основании документов стратегического планирования. Для муниципальных образований - Генплан разрабатывается с учётом стратегии социально-экономического развития муниципальных образований.
        Администрация Сочи до сих пор даже не приступила к разработке Стратегии, хотя разговоры ведутся с 2015, а постановление о разработке стратегии принято весной 2017...
        1. proff от 27 августа 2020 16:02
          Таким образом, на сегодня иерархия выглядит так: 
          1. Документы стратегического планирования (Нацпроекты, стратегии, генеральные схемы, инвестпрограммы монополий)
          2. Документы территориального планирования (СТП, Генпланы)
          3. Документы градостроительного зонирования (ПЗЗ)
          4. Документация по планировке территорий.

          П.С. На одной из встреч "Бродячего лектория" аудитория просила провести отдельную лекцию по всем этим градостроительным премудростям: генплан, ПЗЗ, ДПТ, ПКР, КСОДД  итп. :)
          Большинство горожан, даже активных представителей городских сообществ, как оказалось весьма смутно представляют себе суть и взаимоотношения этих документов.
          Договорились с Захаровой, что в один из ближайших визитов в Сочи я попробую такую лекцию прочитать.
          1. Yabeda от 27 августа 2020 20:03
            в один из ближайших визитов в Сочи я попробую такую лекцию прочитать

            flushed flushed flushed
            То есть вы НЕ СОЧИНЕЦ???
            1. proff от 27 августа 2020 21:12
              Когда как... :)
              1. Yabeda от 27 августа 2020 21:28
                Прастити христа радиии... я же не знала  relaxed 
        2. Yabeda от 27 августа 2020 20:01
          В итоге возникла дурацкая ситуация, когда когда ПЗЗ фактически превращаются в копии Генплана, существование двух разных номинально, но одинаковых по сути градостроительных документов теряет практический смысл.

          Ну не скажите...
          Вот пример из акта внеплановой проверки от 17.06.2019 (подготовки и утверждения градплана и выдачи РНС) краевым департаментом по жалобе ОГД:


          Нет, мы не против, чтобы генплан и ПЗЗ не были близнецами... но не до такой же степени
          1. proff от 27 августа 2020 21:16
            Сейчас на краевом уровне "генеральная линия партии" изменилась, ЦУ доведены до муниципалитетов.
            Если по участку ПЗЗ не соответствуют Генплану - его правообладатель не сможет получить разрешение на строительство  может получить разрешение на строительство только через суд.
            1. Yabeda от 27 августа 2020 21:26
              Сейчас... Если по участку ПЗЗ не соответствуют Генплану - его правообладатель может получить разрешение на строительство только через суд

              Очень любопытно!.. а с какого времени действует это "сейчас", если не секрет?..

              Дело в том, что администрация шлет нам одинаковые ответы, которых только за последнее время несколько... как под копирку:

              То есть либо до НАШЕГО муниципалитета ЦУ не дошли, либо чихать в нём хотели на "генеральные линии партии"...
              И мы хотели бы не догадываться, а точно это знать... ответьте, пожалуйста
              1. proff от 28 августа 2020 17:03
                либо чихать в нём хотели на "генеральные линии партии"
                Похоже, именно так.

                Муниципалитеты Краснодарского края, как ни удивительно, оказались в авангарде (судебной) борьбы за соответствие ПЗЗ Генпланам. Вероятная причина - генеральная линия партии принципиальная позиция нашего Губернатора по этому вопросу.

                Первой ласточкой была история в Анапе, где администрация ещё в 2016 г. отказала в выдаче разрешения на строительство из-за несоответствия ПЗЗ Генплану. Заявитель пошёл в суд, в первых двух инстанциях выиграл, но администрация - на удивление - не сдалась и дошла до Верховного суда.
                И Верховный суд принял во многом революционное решение - признал, что несоответствие ПЗЗ Генплану является самостоятельным основанием для отказа в выдаче РнС.
                Определение ВС можно прочитать по ссылке: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-24052018-n-18-kg18-
                67/
                1. proff от 28 августа 2020 17:05
                  Следующая история случилась в 2017 в Краснодаре. Администрация отказала по той же причине, заявитель так же выиграл 2 инстанции в местных судах, администрация пошла в ВС.
                  Верховный суд подтвердил ранее высказанную позицию: 
                  "из системного толкования норм части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ следует принцип первичности генерального плана поселения, городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.
                  Таким образом, установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам."
                  Полностью с определением суда можно ознакомиться по ссылке: https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-19092
                  018-n-18-kg18-123/

                  После этих двух знаковых прецедентов Верховный суд решил раз и навсегда закрепить принцип обязательности соответствия ПЗЗ Генплану при рассмотрении аналогичных дел, включив соответствующую позицию в Обзор практики, утверждённый Президиумом ВС РФ 14.11.2018 (пункт 6): https://www.vsrf.ru/documents/all/27306/

                  Городская дума Краснодара по инициативе администрации города ещё в ноябре 2017 г. приняла решение, которым приостановила действие ПЗЗ в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых не соответствует функциональному зонированию генплана.
                  При наличии этого основания в выдаче РнС отказывают в 100% случаев.
                  1. proff от 28 августа 2020 17:07
                    На сегодня, с учётом позиции Верховного и Конституционного судов, в правоприменительной практике закрепляется установка, согласно которой в отношении земельных участков, где ПЗЗ не соответствуют Генплану, ПЗЗ должны признаваться недействующими, а при отсутствии требования об этом - не подлежащими применению как противоречащие акту большей юридической силы. Из этого следует возможность отказать в выдаче разрешения на строительство по ч. 3 ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с которой по общему правилу не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

                    По Сочи, кстати, я тоже видел отказы в РнС по причине несоответствия Генплану. Но Сочи - город особый, и здесь законы применяются весьма избирательно, даже судами, поэтому там, где отказывают одному, запросто могут выдать другому - если он представит ве$$$кие аргументы :)
                  2. Yabeda от 29 августа 2020 10:18
                    Нет слов, чтобы отблагодарить вас!.. теперь хотя бы понятно куда двигаться и что требовать... и не только Движению, но и жителям Макаренко, Дагомыса, Бытхи (а там, слава богу, жители очень активны)...
  3. FanatOf80s от 28 августа 2020 13:22
    Путин же своим громким заявлением взял и отменил, как он пренебрежительно назвал - "снипы-хрипы". То же самое, что взять и отменить правила дорожного движения.
    Если раньше застройщиков еще можно было принудить хотя бы соблюдать действующие нормы - то сейчас, похоже, будет полная анархия и вседозволенность... А ведь "снипы-хрипы" - это прежде всего безопасность построенных зданий!
  4. proff от 9 сентября 2020 16:58
    Запретить точечную застройку в очередной раз с первого раза не получилось :)

    На основании протеста Прокуратуры общественные обсуждения изменений в ПЗЗ отменены: https://sochi.ru/upload/iblock/a67/a678f33eca1f250b23fcbdad2fe9fd25.pdf

    Вместо них назначены новые, с той же повесткой: https://sochi.ru/upload/iblock/b95/b95ce77d282c864578976e69e5303db4.pdf

    1. Yabeda от 9 сентября 2020 18:10
      Запретить точечную застройку
      На основании протеста Прокуратуры

      Ну может в этом и есть сермяжная правда...) к антикоррупционной экспертизе нужно тщательнее готовиться...

      А если бы прокуратура запретила и точечную, и комплексно-устойчивую застройку, ей бы вообще цены не было...
      1. proff от 9 сентября 2020 20:23
        Там, похоже, прокуратура опротестовала исключительно по формальному и уважительному поводу - места проведения обсуждений (экспозиций) были предусмотрены не во всех населённых пунктах, затрагиваемых изменениями.
        В новом постановлении этих мест больше, других различий я не увидел.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.